Итак, по следам публикации о типовых Договорах управления МКД, предложенных Государственными бюджетными учреждениями «Жилищник», давайте остановимся на некоторых нюансах и разберем их более подробно. И в первую очередь это Акт приемки работ, выполненных УК в рамках содержания МКД.
Мало управляющих компаний вообще доводит до сведения собственников ту норму, закрепленную в законодательстве, что Акт — это обязательное Приложение к Договору управления. И подтверждением тому является Приказ Минстроя России от 26.19.2015 761/пр.
https://minjust.consultant.ru/documents/18520?items=1&page=1
В этом же документе есть обязательная форма Акта.
https://minjust.consultant.ru/documents/18520?items=1&page=2
Важно отметить, что в Акте приемки Собственник выступает в роли «Заказчика» работ, а не просто некого субъекта, платящего ежемесячно некую сумму за коммунальное обслуживание.
Кстати, в Договорах, «Жилищники» сознательно обходят это определение жителя, называя его просто «Собственником».
Идем дальше: Наименования работы или услуги прописаны в Постановлении Правительства РФ (Важно! Это Федеральный закон)№290-ПП от 3.04.2013 г. С минимальным перечнем знакомы многие Собственники. Там и мытье окон, и уборка подъездов, и сдача домов к зиме, и куча еще всего интересного. Обязательными полями Акта являются «Сметная стоимость выполненной работы/услуги» и «Цена выполненной работы», кто знаком с бухгалтерией поймет, что это так называемая КС2 (https://minjust.consultant.ru/documents/18520?items=1&page=3), следовательно в Договоре в обязательном порядке должно быть Приложение, в котором базовая цена услуги или работы должна быть прописана. Есть даже подзаконный акт, который расписывает что и сколько стоит — это Распоряжение ДЖКХиБ от 23.06.2017 №05-01-06-112/7 (Об утверждении расценок и цен по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, но о нем мы поговорим позже. В настоящее время, в предложенных Договорах, есть Приложение с перечнем работ и услуг, однако, цен на них в Приложении нет! Что опять же противоречит действующему законодательству.
Зачем нужны эти Акты? Все просто. Именно на основании этих Актов и должны формироваться итоговые (годовые) отчеты УК перед собственниками. Есть Акт — есть строка расходов в отчете. Нет Акта, работы можно считать не выполненными.
Однако, тут есть некоторая юридическая коллизия. В суде сотрудники УК могут привязаться к тому, что случае выполненных работ без составления Акта, работа все равно считается выполненной по факту. Но, нет. Акт — это как своего рода «Товарная накладная», обязательно должен быть. Но, чтобы себя подстраховать, Собственник, обнаруживший невыполненную и/или некачественно выполненную работу может составить АКТ о Невыполненной работе, взяв за основу именно ту форму, о которой сказано выше. И суд будет обязан его принять! И, если УК в установленные сроки не произведет необходимые работы за свой счет далее должен следовать перерасчет платежа по «Содержанию и ремонту жилого помещения». И деньги это могут быть немалые.