Многие из вас уже знают, что несмотря на требование законодательства большинство Управляющих компаний города, в том числе ГБУ «Жилищники» предоставляют недостоверную информацию на таких городских порталах как dom.mos.ru, reformazhkh.ru и других. В частности это касается и Договоров управления. Мало собственников интересуются наличием Договоров управления МКД, а уж тем, что в нем прописано и из чего складывается цена – еще меньше.
Вопросы по договорам возникают только тогда, когда собственники решают побороться за свои права или начинают требовать от УК выполнения условий «договора». И тогда выясняется, что Договор либо просрочен, либо кабальный (поскольку не было никаких других УК), либо частично или полностью не соответствует действующему законодательству. Исключений мало. И, как правило, они касаются договоров с небольшими частными Управляющими компаниями, которые тоже всякий раз пытаются уйти от решения вопросов. Существующая судебная практика редко становится на сторону собственника именно в силу того, что в Договорах увеличена ответственность собственника и минимизирована ответственность УК.
Основываясь на том, что большинство собственников не вникают в суть Договоров в первую очередь потому, что не имеют соответствующего образования и опыта, а также в целях экономии энергозатрат собственников, мы провели работу по созданию общего «рамочного» Договора управления многоквартирными домами, находящимися в управлении ГБУ «Жилищник».
Взяв за основу распространяемый среди жителей Договор ГБУ «Жилищник Пресненского района», https://drive.google.com/open… ,мы, совместно с ведущими специалистами в области ЖКХ и юристами, специализирующимися на ЖК РФ и действующим законодательством в области жилищной политики, составили «протокол разногласий» к этому договору. Поскольку ГБУ «Жилищник Пресненского района» является одной из крупнейших УК города (более 500 домов) и тот вариант Договора, который предложили юристы ГБУ и который является, по их словам, одним из «рекомендованных» Департаментом ЖКХиБ г. Москвы, он может охватить основную часть домов Пресненского района и большую часть домов Центрального административного округа.
В случае принятия пунктов этого Протокола, мы будем рекомендовать собственникам брать данный договор за «основу» при заключении Договора управления МКД с управляющей компанией.
Безусловно, каждый дом индивидуален и некоторые пункты могут варьироваться в зависимости Технического заключения и Имущественного паспорта МКД, но основные понятия должны быть незыблемы и интересы собственников должны быть отражены в полном объеме.
Вот основные аспекты на которые необходимо обратить внимание:
- Цена договора. Из действующего законодательства (см. Предисловие к Протоколу) убраны такие понятия как «ставка» и «ремонт общего имущества». Поскольку «ставка» относится только к жилым помещениям, находящимся в собственности РФ и переданного нанимателю на основании соц.найма, а ремонт «общего имущества» во-первых преобразован в ремонт «жилой площади», а во-вторых многие пункты ранее включенные в отдельные строки и вынесенные за рамки «содержания», теперь являются непосредственной частью именно «содержания МКД».
- Характеристики дома. Недопустимо подписывать Договор без полного перечня характеристик дома, которые должны быть отражены в соответствующем пункте и подтверждены Приложениями. Если у дома отсутствует какая-либо из характеристик, то поле должно быть заполнено как «отсутствует».
- Акт приема работ. На основании Приказа Минстроя 761/ПР от 26.10.2015 основанием для принятия выполненных работ и оказания услуг по содержанию МКД является Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ. Данные акты являются составной частью технической документации МКД. Форма акта должна быть неотъемлемой частью договора и оформлена в Приложении. Именно на основании Актов и формируется итоговый (годовой) отчет УК перед собственниками.
- В случае некачественного или неполного исполнения Договора, УК обязаны произвести перерасчет цены Договора в соответствии с Распоряжением ДЖКХиБ от 23.06.2017 №05-01-06-112/7 (Об утверждении расценок и цен по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку именно на основе этого Распоряжения Управляющие компании формируют отчеты, и именно из этих цен складывается финальная цена, оплачиваемая собственником, то и возврат денежных средств должен быть соразмерен невыполненным условиям Договора (на основании Акта о невыполненных работах)
- Капитальный ремонт. Какие либо работы по капитальному ремонту дома должны быть исключены. Это вотчина Фонда капитального ремонта. УК может только рекомендовать внести некоторые виды работ или исключить их.
- Плата за текущий ремонт имущества собственника. Одним из обязательных Приложений к Договору должен быть Сборник цен (Прейскурант) на оказание платных услуг, не входящих в Договор управления.
Более полный Протокол с разъяснениями вы можете скачать по ссылке. https://drive.google.com/…/12VdF4RI1E_I-AbKm0mmKFrhsUU…/view
Если вы живете в другом районе или у вас пока нет на руках Договора управления, попадающего под эти поправки, Вы можете воспользоваться «Конструктором договоров управления», размещенном на Портале «Дом и двор.рф» https://www.dom-i-dvor.info/…/konstruktor-dogovora-upravlen…
Надеемся Вам пригодятся наши советы!
Над материалами работали: Caterina Uspenskaya, Максим Оградюк и Виталий Чернышев.
Выражаем благодарность в подготовке материалов:
Павел Степура – Руководителю и создателю проекта «Дом и двор.рф», эксперту ВШЭ
Алексею Шпадыреву – юрист-консультанту по гражданским вопросам
Анастасии Кондаковой – юристу Портала 911.ru